Certains contribuables ont fait le choix d’acquérir des maisons ou des appartements dont ils se réservent la jouissance par des structures soumises à l’Impôt sur les sociétés. C’est souvent une stratégie à courte vue qui permet d’éviter un financement plus coûteux fiscalement : faire acheter son logement par une société soumise à l’IS plutôt que l’acheter directement permet d’éviter le paiement de l’impôt de distribution 

Mais on se prive de l’application de règles fiscales qui permettent l’exonération ou l’atténuation dans le temps de l’imposition de la plus-value immobilière au moment de la revente. Bref , ces schémas ne sont pas spécialement favorables au contribuable

Depuis des années, ils sont contrôlés et éventuellement sanctionnés. La jurisprudence (plusieurs dizaines d’arrêts) est très claire: lorsque  l’occupant paye un loyer fictif ou jugé inférieur à la valeur locative, le fisc est fondé à redresser à la fois l’entreprise pour la perte de recettes et le locataire pour avantage occulte. Sur trois ans plus l’exercice en cours, avec les intérêts de retard et les pénalités. Ignorant ces décisions de justice dont il n’est fait mention ni dans les rapports parlementaires ni lors des débats, la loi de Finances   vient d’instituer une taxe nouvelle, de 20% de la valeur du bien, applicable aux sociétés holdings assujetties à l’IS.et détenant un actif immobilier de plus de 5M € .  La taxe sera due en cas de  location « dont le loyer est inférieur au prix de marché »consentie à l’associé majoritaire , son conjoint , son partenaire de PACS  ou son «  concubin notoire », ses ascendants ou descendants, ses frères et sœurs.

Une taxe qui s’ajoute donc à la solution jurisprudentielle. Le fisc pourra ainsi, à compter du 1 janvier 2027, taxer comme par le passé la perte de recettes , l’avantage occulte , puis réclamer pour chaque exercice  la taxe annuelle de 20% qui doit d’ailleurs être payée spontanément et qui n’est pas déductible. Lors de la discussion au Sénat, la Ministre du Budget a affirmé que le rendement de cet impôt tendrait vers 0 : 

« Avec ce dispositif, le but c’est qu’il n’y ait plus ces biens dans les holdings et donc qu’à la fin la taxe rapporte 0. Ce n’est plus une taxe de rendement, mais un dispositif pour décourager les abus, je préfère être claire là-dessus. »

Il est étrange d’instituer un nouvel impôt tout en proclamant qu’il ne va rien rapporter à la collectivité. Mais il y a pis pour les finances publiques : en réalité la taxe nouvelle va produire mécaniquement une évaporation de la matière fiscale. 

Il suffit d’examiner chacune des deux  options qui s’offrent aux intéressés : soit sortir l’actif immobilier de leur holding comme le recommande la Ministre,  soit le conserver

1 Il y a différents moyens de sortir l’actif  immobilier du bilan : le vendre , le distribuer ou liquider la société. Dans tous les cas , la cession ne mettra pas un terme à l’occupation. Le locataire a des droits, résultant de son bail. Ces droits doivent être respectés. Sauf accord du locataire, le bien sera donc cédé occupé  ce qui aura nécessairement un impact sur la valeur du bien. Cet impact aura un effet sur les valeurs d’IFI et les droits demutation. 

Certes le propriétaire peut convaincre son locataire de renoncer à ses droits. Mais dans ce cas, la situation est pis pour le Trésor Public :  le locataire aura droit à une indemnité non imposable alors qu’elle constituera une charge déductible pour l’entreprise. Autant de pertes pour la collectivité  

2 le statu quo : l’entreprise convaincue que le loyer est fixé à la valeur de marché  décide de conserver son bien et de continuer à le louer à son actionnaire ou à sa famille. Elle ne peut toutefois ignorer que la taxe nouvelle réduit sa valeur : d’abord l’entreprise s’expose à une certaine insécurité juridique, surtout pour des biens qui n’ont pas de références comparables, en raison des incertitudes entourant la notion de « valeur de marché » ; en second lieu et surtout en cas de vente, les acquéreurs prendront nécessairement en considération les contraintes résultant de l’existence de la taxe 

A nouveau cet amoindrissement de la valeur aura un effet négatif sur les finances publiques 

Dans tous les cas, « les riches » seront appauvris et la collectivité aussi. Il n’y a pas de gagnant. La démagogie a un coût.

Conclusion : le Trésor Public devrait pour préserver ses recettes   espérer une annulation de la loi par le Conseil constitutionnel. Plusieurs éminents confrères parient sur cette censure d’un texte évidemment confiscatoire. Je ne partage pas leur optimisme . Les sages de la rue Montpensier ont déjà jugé que la lutte contre la fraude fiscale constituait un objectif de valeur constitutionnelle justifiant de ce fait l’atteinte au droit de propriété. Ils pourraient décider qu’en ménageant  aux intéressés un délai de mise en conformité de 11 mois , le législateur a pris en considération la préservation de leurs droits. Je prends la pari que le Conseil  se bornera émettre une réserve d’interprétation en précisant  que cette taxe de 20% ne peut s’appliquer de façon répétitive et automatique sur plusieurs exercices consécutifs. Imagine t on un contrôle en 2029 qui appliquerait la taxe de 20% pour chacun des quatre exercices écoulés  assorti d’un redressement au titre des mêmes exercices pour  perte de recettes et  avantage occulte ? Mieux vaudra alors donner pour solde de tout compte  les clés à Bercy … qui gèrera le locataire !